סקירה קצרה לביצוען של בדיקות מקדמיות לפני רכישת דירת יד שנייה 

המדריך המקיף לביצוע בדיקות מקדמיות לפני רכישת דירת יד שנייה מאת מייסד בר-לב נדל"ן, ברק בר לב.

בואו נתחיל

רכישת דירה היא אחת מההחלטות המשמעותיות ביותר שאדם מקבל בחייו. לכן, חשוב לשכור את שירותיהם של מומחים בתחום הנדל"ן המתמחים במקרקעין עוד בשלב המשא ומתן, כדי להגן עליכם מפני סיכונים ומפני "מוקשים" שעלולים להתעורר בעסקה.

כאן המקום לציין בשולי הדברים, כי המאמר שלהלן נכתב על ידי מייסד בר-לב נדל"ן, ברק בר-לב והוא איננו מהווה בשום פנים תחליף לייעוץ משפטי.

בדיקות תכנוניות

בטרם החתימה על הסכם הרכישה, חשוב לבצע בדיקות מקדמיות כדי להבין את טיב הנכס:

בדיקת מצב רישום הזכויות בדירה:

• אם הדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), יש לעיין בנסח הרישום.
• אם הדירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, יש להנפיק אישור זכויות.
• האם זכויות המוכר רשומות כבעלות או חכירה.
• האם ישנו צו בית משותף או רישום במושע.
• האם רובצים על הדירה שעבודים, עיקולים, צווי הריסה, צווי מניעה או הפקעה.
• האם קיימות הצמדות כגון חניה, מחסן, גינה, או מרפסת שמש.

מסמכי בית משותף:

• לבדוק הצמדות כגון חניה, מחסן, שטח הדירה, שטח הגינה או מרפסת שמש.
• לוודא התאמה פיזית בין התשריט לבנוי בפועל ולבדוק שאין שינויים או חריגות בניה בדירה.
• לוודא מיקום פיזי של הדירה בהתאם לתשריט.

תיק בניין:

• לפנות לרשות המקומית ולעיין בתיק בניין המכיל היתר בניה, תשריט (גרמושקא), וטופס 4 (טופס אכלוס).
• לבדוק באמצעות שמאי או אדריכל את התאמת התשריט למצבה הפיזי של הדירה ואת ייעוד הדירה למגורים.

בדיקות בנקאיות

בעת לקיחת משכנתא מהבנק, השמאי מטעם הבנק ידרוש את המסמכים הבאים:

• מסמכי הבית המשותף.
• היתר בניה לדירה.
• גרמושקא.
• טופס 4.

חשוב לוודא כי המסמכים נמצאים בידיכם לפני החתימה על הסכם המכר כדי למנוע עיכובים בקבלת המשכנתא.

בדיקת חריגות בניה

יש לוודא שאין חריגות בניה בדירה מכמה סיבות:

• החריגה עלולה להשפיע על שווי הדירה.
• החריגה עלולה למנוע קבלת משכנתא מהבנק.
• החריגה עלולה לעכב את רישום הזכויות בדירה על שמכם.
• החריגה עלולה לגרום להתנגדות הרשות המקומית להנפקת אישור עירייה.
• הרשות המקומית עלולה לדרוש להסדיר את החריגה באמצעות הריסה.
• החריגה מהווה עבירה פלילית לפי חוק התכנון והבניה ועלולה לגרור קנסות.

בדיקת תב"ע (תוכנית בנין עיר)

ברק בר לב רואה לנכון לציין לקורא כי "חשוב לבדוק את התב"ע החלה על המקרקעין ואת התוכניות לבניה עתידית בסביבת הבניין, שכן אלו עשויים להשפיע על שווי הדירה והנאתכם ממנה."

בדיקת מצבה הפיזי של הדירה

מלבד הביקורים שערכתם בדירה, מומלץ לבדוק את תקינות המערכות והמתקנים השונים בה. פנייה לחברת "בדק בית" שתערוך בדיקה מקיפה של הנכס תספק לכם מידע אודות מצבה הפיזי של הדירה, מתקניה ומערכותיה, כולל איתור ליקויי בניה, רטבוביות ונזילות.